لماذا يبرد سوق العقارات في Ireland؟

كتبه David Murphy

قبل عامين كان ارتفاع أسعار العقارات يجرى بوتيرة متسارعة تقارب 10% سنوياً، أما اليوم فمعدل الزيادة انخفض إلى نحو 5%، ما دفع المحللين إلى القول إن سوق الإسكان في Ireland ينتقل من مرحلة تضخمية سريعة إلى فترة نمو أكثر اعتدالاً. وعلى الرغم من التباطؤ في وتيرة الارتفاع، لا توجد مؤشرات واضحة على تراجع الأسعار في الوقت الراهن، بل لا يزال المسار العام صاعداً.

قال Conall Mac Coille، كبير الخبراء الاقتصاديين في Bank of Ireland، إن المتوقع الآن هو "تضخم أسعار المنازل بين 3% و4%"، واصفاً ذلك بأنه "بصيص أمل" لمن يأملون في شراء منزل. ويشير التراكم التاريخي إلى أن الأسعار صعدت منذ القاع الذي سجّله السوق عام 2013 بعد الأزمة المالية، بما يعني ارتفاع تكلفة شراء منزل بنحو 185% خلال 13 سنة.

تواجه فئة كبيرة من الراغبين في التملك عقبة كبيرة تمثلت في انخفاض القدرة على التحمل: تشير بيانات تقرير MyHome الذي أعدته Bank of Ireland إلى أن الأسعار تقارب ثمانية أضعاف متوسط الأجور. وضمن قواعد الحفاظ على الاستقرار المالي التي تفرضها Central Bank، لا يُسمح للبنوك بإقراض أكثر من أربعة أضعاف دخل المشتري، ما يجعل مسألة الادخار لدفعة أولى أمراً صعباً. وسجلت Central Statistics Office أن السعر الوسيط للعقار في Ireland يصل الآن إلى €400,000، ما يعني أن معظم الذين يدخلون سوق العقارات هم أزواج بدخل مشترك يزيد عادة عن €95,000 مع وديعة لا تقل عن €40,000.

من ناحية العرض، ثمة تحسن طفيف: عادت وحدات المستعمل إلى الظهور في السوق بعد أربع سنوات من تراجع المبيعات، كما ارتفع عدد الوحدات الجديدة التي تُبنى ليبلغ نحو 38,000 وحدة سنوياً. ويرى Conall Mac Coille أن هذا المستوى من البناء يكفي لاستيعاب نحو 100,000 شخص ويغطي نمواً سكانياً معيناً، لكنه لا يكفي لسدّ الطلب المتراكم الذي نتج عن سنوات من قلة الإنتاح. ويقول Ronan Lyons، الاقتصادي في Trinity College ومؤلف كتاب "Brittle" حول أزمة السكن، إن أي سنة يقل فيها عدد الوحدات المبنية عن 50,000 تسهم في زيادة الفجوة، ويقدّر الطلب المتراكم حالياً بنحو 340,000 وحدة سكنية — أناس يستأجرون أو يعيشون مع ذويهم ويريدون شراء سكن لكنهم غير قادرين مالياً.

تتضافر عوامل عدة في إبطاء نمو الأسعار: ضعف الطلب الجزئي نتيجة تباطؤ التوظيف في قطاعات المالية والتكنولوجيا التي تُعدّ من أكبر أصحاب العمل في العاصمة، بالإضافة إلى تأثير ارتفاع أسعار الفائدة. فقد رفعت European Central Bank أسعار الفائدة من 2% إلى 2.5% هذا العام، مع احتمال رفع آخر قبل نهاية العام وربما استمراره في 2027، ما يجعل الرهن العقاري أكثر كلفة ويعمل كفرملة على تضخم أسعار الأصول بدرجة عامة. الخلاصة أن السوق يدخل مرحلة مختلفة عن السنوات الماضية، لكن ذلك لا يعني أن اقتناء منزل أصبح أمراً يسيراً بالنسبة لغالبية الناس.

في ظل هذه المعطيات، يبقى السؤال حول السياسات اللازمة لزيادة العرض بمعدلات أعلى وبنوعية تلبي احتياجات الأسر الصغيرة والمتوسطة، فضلاً عن دور الجهات الحكومية والقطاع الخاص في تسهيل حصول الأفراد على التمويل دون الإخلال بالاستقرار المالي. ولا تزال القضية مركزية في النقاش الاقتصادي والسياسي حول مستقبل الإسكان في Ireland.